Liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców rośnie we wszystkich kategoriach powiatów. Jednak na wsi i w mniejszych miastach ten wzrost jest niższy niż w dużych ośrodkach. Może to świadczyć o nierównościach w dostępie do mieszkań pomiędzy zamożniejszymi i uboższymi regionami.
W rankingu Deloitte Polska jest na przedostatnim miejscu w Europie pod względem liczby mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. W 2021 r. wskaźnik ten wyniósł nad Wisłą 400,1. Polska wyprzedza tylko Wielką Brytanię (354,83). Średnia dla badanych krajów wyniosła w 2021 r. 461 mieszkań na tysiąc mieszkańców.
W rankingu zostało uwzględnionych tylko 18 europejskich krajów, ale ze względu na brak tych danych w Eurostacie, jesteśmy zmuszeni do korzystania z analiz tej firmy doradczej. Link do raportu: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/bg/Documents/legal/Rael-estate-property-index-2022.pdf
Znaczny deficyt sprawia, że w Polsce mieszkań buduje się bardzo dużo. Polska jest na drugim miejscu w Europie pod względem wzrostu liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, za Francją. W 2021 r. wskaźnik ten wzrósł w Polsce o 6,16, we Francji – o 6,95. Pod względem liczby nowych mieszkań oddanych do użytkowania Polska jest trzecia za Francją i Niemcami.
Dane dostępne w serwisie MójPowiat.eu pozwalają sprawdzić liczbę mieszkań przypadającą na tysiąc mieszkańców w podziale na poszczególne powiaty i regiony Polski. Dzięki temu można zobaczyć, jak sytuacja mieszkaniowa wygląda w różnych kategoriach powiatów i regionach kraju.
W miastach liczba mieszkań na 1000 mieszkańców jest wyraźnie wyższa niż w pozostałych powiatach. We wszystkich kategoriach miast wskaźnik wyniósł w 2021 r. znacznie powyżej 400, natomiast w powiatach poza miastami wyniósł poniżej 400. W metropoliach jest o 200 mieszkań więcej na tysiąc mieszkańców niż w powiatach przylegających do pozostałych miast, kategorii notującej najsłabszy wynik.
Wydaje się, że różnica w dochodach pomiędzy miastami a prowincją znajduje odbicie również w sytuacji mieszkaniowej. Ludność w miastach jest zamożniejsza i może pozwolić sobie na większą liczbę mieszkań niż mieszkańcy prowincji.
Należy jednak pamiętać, że różnica pomiędzy miastami na prawach powiatu a resztą powiatów może być spowodowana po części większym rozmiarem mieszkań na wsi. Gdy mieszkania są większe, potrzeba ich mniej. Ponadto, na prowincji panuje inny styl życia, powodowany częściowo specyfiką gospodarki rolnej. W jednym domu mieszkają tam nieraz więcej niż dwa pokolenia, a także dalsi krewni. Z pewnością te dwa czynniki – większe ubóstwo oraz mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania – nakładają się na siebie i odpowiadają za mniejszą liczbę mieszkań na tysiąc mieszkańców poza miastami.
Ciekawe jest również zróżnicowanie wskaźnika pomiędzy kategoriami miast. Sytuacja mieszkaniowa szybciej poprawia się w dużych miastach niż w mniejszych. Wskaźnik mieszkań na osobę w latach 2004-2021 wzrósł w metropoliach o ok. 150 mieszkań na tysiąc mieszkańców, natomiast w pozostałych miastach wojewódzkich wzrost wyniósł ok. 120, a w miastach na prawach powiatu niebędących miastami wojewódzkimi – ok. 90 mieszkań. W 2021 r. różnica w wartości wskaźnika pomiędzy metropoliami a pozostałymi miastami (czyli miastami na prawach powiatu innymi niż miasta wojewódzkie) wyniosła 92.
Sytuacja mieszkaniowa w większych miastach poprawia się szybciej, ponieważ ludność w dużych miastach jest zamożniejsza i w związku z tym popyt na mieszkania jest tam wyższy. „Absolutna większość dostarczanych mieszkań zaspokaja potrzeby 30% populacji kraju, która posiada zdolność kredytową” – pisali w 2022 r. autorzy raportu „Lokalna alternatywa. Jak wybudować w Polsce brakujące mieszkania?” wydanego przez Klub Jagielloński.
Wykres poniżej potwierdza korelację pomiędzy wzrostem liczby mieszkań a przeciętnym wynagrodzeniem w powiatach:
Oczywiście, w statystykach liczba osób faktycznie mieszkających w miastach może być niedoszacowana – w miastach mieszka i pracuje wiele osób zameldowanych na wsi. Jednocześnie populacja wsi może być przeszacowana. Te możliwe niedokładności statystyk sprawiają, że różnice pomiędzy miastami większymi i mniejszymi, a także wsią są większe na wykresach niż w rzeczywistości.
O wpływie poziomu dochodów na dostęp do mieszkań może też świadczyć fakt, że w Polsce mieszkań jest więcej niż gospodarstw domowych. Według stanu na koniec 2015 r. było ok. 120 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych (ok. 0,8% nadwyżki zasobów). Jednak w tym samym roku w ok. 900 tys. mieszkaniach zamieszkiwało więcej niż jedno gospodarstwo domowe (źródło: Narodowy Program Mieszkaniowy: https://www.gov.pl/attachment/7793dbba-5063-491c-9b98-196b5fe469f0). Wydaje się, że część gospodarstw domowych posiada więcej niż jedno mieszkanie, np. z przeznaczeniem na wynajem w miejscowościach turystycznych, kurortach itp. Jednocześnie spora część gospodarstw nie może pozwolić sobie na żadne mieszkanie – własne czy wynajmowane.
W ujęciu regionalnym najlepszy stosunek liczby mieszkań do liczby mieszkańców istnieje w województwach zachodniopomorskim, śląskim i dolnośląskim (powyżej 400 mieszkań na 1 tyś. osób). Natomiast najsłabszy bilans notują województwa podkarpackie i małopolskie (poniżej 350 mieszkań). Województwa notujące wyższą wartość wskaźnika odznaczają się jednocześnie wyższym odsetkiem populacji zamieszkałej w miastach, natomiast w podkarpackim wskaźnik urbanizacji jest najniższy. Dlatego trudno stwierdzić, czy różnice pomiędzy regionami w wartości wskaźnika wynikają z różnic w zamożności, czy też z różnicy w strukturze gospodarki i stopniu urbanizacji. Zapewne te dwie przyczyny nakładają się na siebie.
Według Narodowego Programu Mieszkaniowego z 2016 r. średnia liczba mieszkań w Polsce na 1 tyś. mieszkańców powinna do 2030 r. osiągnąć 435. Jeśli uda się utrzymać obecne szybkie tempo wzrostu tego wskaźnika w Polsce, to założony cel powinien zostać osiągnięty w 2029 r. Napływ uchodźców z Ukrainy, a także spowolnienie w budownictwie, mogą jednak opóźnić osiągnięcie tego celu.
Wyzwaniem pozostaje także to, aby poprawa sytuacji mieszkaniowej obejmowała w równym stopniu różne regiony kraju, a nie tylko metropolie. Polityka spójności UE powinna mieć tutaj ważną rolę do odegrania.
